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美国11月新房售价21万美元 [复制链接]

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离线河山
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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2010-12-31
美国11月新房售价21万美元

作者：刘植荣
http://www.wyzxsx.com/Article/finance/201012/206165.html

    
根据美国统计局和住房和城建部最新发布的报告，美国2010年11月共售出新房29万套，新房销售价格中间值为21.3万美元（含地价，下同）。美国每套住房的建筑面积中间值是303平方米，地产面积中间值是1416平方米（美国住房多为独立别墅）。2009年，美国全国从业人员人均工资为43460美元，也就是说，美国普通工人可用不到5年的工资买一套300多平方米的新房，一年的工资购房60平方米。房价在150000美元以下的占17%，150000美元—199999美元的占27%，200000美元—299999美元的占27%，300000美元—399999美元的占15%，400000美元—499999美元的占6%，500000美元—749999美元的占6%，750000美元以上的占2%。2010年11月，美国20个大城市的房价比上个月下降了1.32%，比8月下降了2.39%，比2009年11月下降了0.80%，比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.70%。拉斯维加斯房价3年间的降幅为51.61%，洛杉矶、坦帕、迈阿密、凤凰城、底特律的降幅也都超过了过30%。
美国20个大城市2010年11月房价历史比较
=================================================================
城市           10年10月  10年8月   09年11月  08年11月  07年11月
-----------------------------------------------------------------
Washington DC    -0.20%    -0.28%     3.65%     1.00%  -17.97%
Las Vegas        -0.21%     0.06%    -3.57%   -29.26%  -51.61%
Denver           -0.57%    -1.65%    -1.79%    -1.90%    -6.98%
Los Angeles      -0.75%    -1.26%     3.34%    -3.21%   -30.24%
Tampa            -0.90%    -2.19%    -3.61%   -18.27%   -34.48%
Miami            -1.11%    -2.60%    -3.39%   -16.95%   -41.06%
Phoenix          -1.11%    -3.93%    -4.28%   -21.61%   -47.21%
Dallas           -1.13%    -3.83%    -3.13%    -3.68%    -6.66%
Charlotte        -1.14%    -2.54%    -4.19%   -10.90%   -14.87%
Boston           -1.23%    -2.82%    -0.23%    -3.03%    -8.85%
Seattle          -1.34%    -2.66%    -4.11%   -16.03%   -24.61%
Portland         -1.48%    -4.16%    -5.15%   -14.59%   -23.20%
San Diego        -1.50%    -3.05%     2.97%     0.55%   -26.28%
Cleveland        -1.52%    -4.76%    -2.64%    -6.03%   -11.83%
New York         -1.61%    -1.99%    -1.67%    -9.58%   -16.56%
San Francisco    -1.91%    -3.07%     2.23%    -0.43%   -31.28%
Minneapolis      -1.91%    -4.35%    -2.80%   -10.79%   -25.18%
Chicago          -1.99%    -3.08%    -6.48%   -15.95%   -25.04%
Detroit          -2.45%    -3.25%    -5.52%   -20.02%   -36.33%
Atlanta          -2.90%    -6.11%    -6.19%   -13.77%   -22.83%
20个城市平均     -1.32%    -2.39%    -0.80%   -8.08%   -24.70%
=================================================================
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只看该作者 沙发  发表于: 2010-12-31
幸福的美国人。现在广州市区楼价约 2万5/米 左右，一个好点的套间要300万。珠江新城一线江景要6万/平方米。
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只看该作者 板凳  发表于: 2010-12-31
美国表面风光,正是:
       国家赤支负万亿,百姓难过千重税.
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离线河山
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只看该作者 地板  发表于: 2010-12-31
应该说，美国表面困难，其实很实惠、很实际！
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离线河山
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只看该作者 4楼 发表于: 2010-12-31
平均工资291182元/年  平均房价3209元/平米

现场调研美国房地产


作者：刘植荣
http://blog.sina.com.cn/s/blog_46904e310100lim2.html


【本文要点：按照中国住房面积观念，美国每套住房建筑面积中间值为303平方米，地产面积中间值为1416平方米，平均每平方米建筑面积为3209人民币元；一个拿平均工资的工人用3.3年的工资可以购买建筑面积为303平方米、地产面积为1416平方米的别墅。】
我在《揭秘真实的美国房地产》一文中对美国北方州明尼苏达州的房地产现状进行了考察，本文要考察的是美国南方最大的州得克萨斯州的房地产市场现状。美国朋友Jessica一直在美国帮我搜集研究资料，我们约定，2010年10月4日通过“现场直播”的方式调研美国房地产。朋友早在10月2日就从明尼苏达州的圣保罗飞到得克萨斯州的达拉斯，进行这次“现场直播”的前期准备工作。

一、精装供暖算面积，买房砍价有学问
“Hi，我在Coldwell Banker Apex房地产中介公司Wanda Arias小姐陪同下，驱车到了今天要看的第一所房子门前。为了及时解答你提出的问题，我让Wanda带着笔记本电脑，上面有房子的各种信息。”朋友用iPhone与我联系，她以买房者的身份，找房地产中介公司选房、看房，我遥控导演。“现场直播”开始了。
朋友传来一张照片，告诉我，现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场，白色尼桑轿车是她在达拉斯机场租的，蓝色的车是中介Wanda的，这所房子位于加兰市Caledonia Cove路的第2606号。这里虽然叫加兰市，其实就相当于达拉斯市的一个区，从这里到达拉斯市中心只有15分钟的车程。达拉斯大都市面积在全国都市中名列第四。

接着，朋友发来要看的房子的正面照片，这是栋两层的传统建筑，古色古香，精致漂亮。房子位于路的尽头（Cul-de-Sac），很安静，这是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑，内墙为木头，外墙由砖和石头砌成，有前后阳台、轩窗、门廊、月台、游泳池、防盗灯、洒水装置、围墙，窗户均为双层玻璃。房子是独立房屋，也就是说四周不与任何别人建筑相接。

我想知道这所房子是何时建的，以及房东出售这所房子的原因。朋友咨询中介后告诉我说：“这所房子建于2007年，原来被一工人所有，因失业无力还贷被银行收回。所以，现在这所房子的产权归银行所有。告诉你，这所房子装修好后几乎还没住过呢，是新房。”
“房子面积是多少?”
“487平方米。”
美国的房地产均按平方英尺计算面积，为了方便中国读者阅读，文中提到面积均直接换算成平方米。
再有，美国住房面积的计算方法与中国不同，他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积，车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积，均属赠送。独立住房均附带花园，有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修，并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具，也就是说，买了房子即可入住。
“地产面积呢？”地产面积就是整个院落的平面面积，我想知道这所房子占地多少平方米。
“地产面积为697平方米。你猜这所房子要价多少？”她知道我过去研究过美国的房地产，估计能猜个八九不离十。
“300000美元？”
“你太棒了！299000美元。”
我知道，美国的房产的标价（Asking Price）是虚价，是可以砍的，就问她可以把价格杀下多少来。她很快答复道：“Wanda很爽快，说这所房子可以优惠17%，也就是说，现在这所房子299000×(1-17%)＝248170美元就可成交。”
“是不是这就是最低价了？还能砍吗？”我见中介几乎是主动提出优惠17%，想知道还能砍下多少来。
“要是中介要多少就给多少，那才傻呢。在美国买房，一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵，挑出一处瑕疵，就可以杀下一部分价格。比如，你喜欢游泳，就要装出不喜欢游泳的样子，说游泳池对你来说没什么用处，况且你还有小孩，担心孩子自己到院子里玩耍会落水，这样，至少能杀下1百分点。如果你认为附近没有等级好多学校，就又砍下一个百分点。你看，价格就这样一个百分点一个百分点地给砍了下来了，购房者至少能砍下标价的20%，有的甚至能砍下50%。”
“看来你是买房的老手了。对了，这所房子有没有地下室？”我见朋友一直没提地下室的事，便开口问道。
“你这个美国通怎么现在也愚钝了？美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室，因为这里暖和。北方州就必须都有地下室，因为那里寒冷，有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。”
朋友接着说：“2009年夏天，我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产，当时的房屋面积是400多平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。我把那房子买下后，装修了地下室，现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。
“那美国房子的地下室都有什么房间？作什么用处？”我问朋友。
“这要根据个人情况而定了，你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室，剩余的地方供健身、娱乐所用，我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等健身、娱乐器械。我要强调一下，美国的地下室可不是都在地下，一般都是半地下，是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是房子的一层。”
她继续介绍这所房子：“房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视，他们重视的是景观（View），就是从房子里望出去，能直接看到的景色，所以，边角的房子要比建筑群里的房子价格高些，因为在外面视野更开阔，能将自然景色尽收眼底。这所房子就在一个居民区的角上，坐落在Hay Hubbard 湖畔。”

我想知，虽然同在一个城市，但地区不同，房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。
很快，她传来了达拉斯市的交通图，然后解释说：“这所房子位于达拉斯市东部，这里是非常理想的居住区，因为在湖边，景色秀丽，空气好，也安静，所以，这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距Lyles中学只有960米，距离Starlite饭店只有1.8公里。”

“房子的环境确实不错。”我接着迫不及待地问，“那房子的房间结构是怎样的？”
“这所房子有5个卧室，4个卫生间，3个客厅，2个壁炉，1个厨房，2个餐厅， 1个书房，1个活动室，1个吧台（Wet Bar）。告诉你，地板可是硬木地板，卧室和客厅、餐厅还铺有地毯。另外，车库面积74平方米不计算在房子面积内，这你是知道的。我们还是先看看房子周围的情况吧。”说完，朋友把房子东侧游泳池的照片发给我。

“这是房子东侧的大阳台，这个阳台正对公园和湖，阳台面积很大，可以在上面打拳呢。有铁旋转楼梯从一楼月台直通阳台，阳台上也有门通向屋内。月台很大，有两个门，一个通向开放式客厅，一个通向主餐厅，这里可是开Party的好地方。”
从朋友发来的照片看，美国的阳台都是露天的，可以在上面充分享受阳光和空气，饱览美好景色。我想，中国人喜欢把阳台封起来，这大概是因为房子面积小的缘故吧，好在阳台上放置东西。

朋友发给我房子后面的照片，车库就在那里，可以停放3辆轿车。“怎么样？房子不错吧？很适合你居住，跑跑步、游游泳、打打拳，在房子附近就可以做这些活动。”朋友接着说，“我现在就看到了那个湖，这是个人工湖，非常大，是城市建筑取土后留下的湖泊。”
朋友还告诉我，房子东面有块公共绿地，如果想使用那块地，可以向房主协会（HOA）租下来，每年交350美元的土地租金，这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。


二、房价半年跌21.3%，现在仍是买方市场
看完房子外部，朋友和中介Wanda小姐要进入屋内。美国由中介代理出售的房屋，都在总门上装个盒子，盒子上有中介设定的密码，输入密码后，盒子打开，就可以取出房子的所有钥匙。美国的房产中介必须通过考试才能上岗，中介服务费一般是房屋交易价的7%。如果房主仍使用房子，中介带买主看房，房主必须提前离开，看房过程是不允许“第三者”在场的，也就是说，由中介代理出售的房产买主和卖主不见面，因为买主与中介要讨价还价，不便让第三方在场。房主把自己的房子委托给中介负责出售，会告诉中介期望价格和保底价格，卖房过程房主是无权参与的。一般看房时间为半个小时，看完房后，中介要把自己的名片留给房子主人。
朋友一进门，就把楼梯的照片传了过来：“这是楼梯（Dramatic Staircase），够气派吧！你看了这楼梯，大概就知道房子很坚固、很考究了。楼梯具有梦幻般的设计，在楼梯上部有个“拱桥”，美国人叫罗密欧与朱丽叶拱廊（Romeo and Juliet Balcony），名字很浪漫吧，这房子特别适合恩爱情侣居住。”
她接着说：“在楼梯旁有个关着的门，那是个杂物室，有的家庭也把这个房间用作壁橱，大衣、雨伞等可放在里面，有客人来外套一般也挂在里面。”

朋友边说边上楼，说要从二楼拍张门厅的照片，好让我对房间的布局有个总体印象。照片发过来后，朋友解释说：“一进门右手的那个房间是客厅，双开玻璃门。右手第二个门是书房，书房里有套间，套间里面有床和卫生间。对着正门是开放式客厅。进门的左手方向就是餐厅和厨房。”
朋友接着告诉我一楼的房间情况：厨房1个，餐厅2个，客厅2个，书房1个，卫生间2个，杂物间1个。

从二楼拍完照下到一楼，朋友发来了挨着正门的那个客厅照片，这是个传统客厅(Formal Living Area)，就是独立房间的那种，北、西两面墙上是宽大的玻璃窗。

美国人看房子内部，主要看厨房(Kitchen)和主卧室(Master Suit)。“看到了吗？这是厨房，里面所有装具都是不锈钢、实木和大理石材料，很豪华。厨房配备空调、暖气、冰箱、六灶头煤气灶、微波炉、饮水机、大理石面操作台和餐柜等，应有尽有，入住进来不需要添置任何东西就可烹饪中国大餐了。”

朋友走到厨房里头，拍了一张照片发给我：“这是早餐厅（Breakfast Area），和厨房是相连的，在房子的东南角处，两面都是大玻璃窗，非常明亮。”

我又收到了主餐厅(Formal Dinning Area)的照片，这个餐厅在正门进去左手，是个很大的宴会厅，朋友的iPhone没有广角，只能拍下餐厅的一角。

过了一会儿，朋友又发来主客厅的照片：“看到了吗？这就是主客厅的后墙，主客厅是开放式客厅，对着正门，两层楼通体高度，两排窗户，采光非常很好，显得宽敞明亮。主客厅有烧天然气的壁炉（Gas Starter Fireplace）。”

朋友来到二楼，发来了从二楼客厅拍的房间布局照片，并发来了一组数据。这所房子5间卧室的面积分别是83.7平方米、46.2平方米、27平方米、24平方米和15.4平方米，3间客厅的面积分别是45.6平方米、28平方米和30.8平方米，书房面积为24.2平方米，厨房面积为23.1平方米，2个餐厅的面积分别为25.2平方米和11平方米。

“那个83.7平方米的卧室就是主卧室吧？怎么这么大？是不是数据有错误？”我看到这组数据，不相信一所普通工人的房子会有80多平方米的卧室。83.7平方米这可是使用面积，相当于中国的100多平方米，这在中国就是一套房子的总面积呢。
朋友听我怀疑主卧室的面积，笑着说：“没错，我现在住的房子的主卧室就70多平方米。美国人特别重视主卧室，主卧室设在整栋房子最好的位置，有阳台、卫生间、小书房、两个壁橱，壁橱是Walk In Closet那种，就是人可以进去换衣服。其实壁橱就是一个房间，里面有放置衣物的架子。”说完，朋友先把壁橱照片发了过来。

听了朋友的解释，感觉很有道理。人的一生有三分之一的时间是在床上度过的，三分之一的时间在工作，六分之一的时间在路上，六分之一的时间在酒吧、餐厅和起居室。所以，不管住多大面积的房子，卧室的使用率是最高的。这就是美国人重视主卧室的原因。主卧室的特点主要体现在隐秘、便利、宽敞、温馨、舒适、可以做些活动上。
朋友又发照片来了：“这是主卧室的一角，主卧室有漂亮燃气壁炉。哈哈，主卧室有点乱，床也没整理。”

朋友边说，边进入了主卧室的卫生间，告诉我说，主卧室的卫生间是4个卫生间里最大的，盆浴有高压水流按摩。还有淋浴室、厕所、双面盆梳洗台，非常宽敞。

我又收到二楼客厅的照片，朋友解释说，家人可以在这里看电视、喝咖啡。朋友坐在客厅的沙发上，又给我发来一组数据。

这所房产的销售广告2010年4月18日刊登在《达拉斯早报》上，并一直挂在《达拉斯早报网》上，4月18日标价380000美元，6月4日则降为370000美元，6月23日继续降为355000美元，8月19日降到现在的299000美元，每平方米的使用面积仅为610美元，半年来要价下跌了21.3%。2008年，该房子的纳税额为10060美元，2009年纳税额为10141美元，年税率约为3%。
朋友起身，继续给我发照片：“这是与二楼客厅相邻的活动室(Game Room)，可以放台球桌等健身器材，也可供孩子玩耍。”

“这是我在二楼东侧的大阳台拍的公园和湖的景色。很美吧？好了，我们在这里呆了快一个小时了，今天下午还有3处房子要看呢，我们必须离开这里了，其他房间就不看了。”
篇幅所限，本文略去调研另外三处房子的“现场直播”。下面，我将根据朋友发来的各种数据，对美国房地产的现状进行分析。
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